A temporada de declaração do Imposto de Renda (IR) é um compromisso anual para milhões de brasileiros, e o ano de 2026 não será diferente. Entre as diversas obrigações fiscais, a correta informação de rendimentos provenientes de aluguéis e a situação patrimonial de bens imóveis figuram como pontos de atenção cruciais para a Receita Federal. O não cumprimento ou a declaração incorreta dessas informações pode acarretar multas e complicações fiscais significativas, reforçando a necessidade de atenção aos detalhes.
Para quem recebe valores de aluguel, seja como complemento de renda ou como principal fonte de sustento, a declaração é obrigatória. A complexidade aumenta com as variáveis envolvidas, como o tipo de locatário e as despesas dedutíveis. Da mesma forma, a posse e a movimentação de bens imóveis exigem um registro detalhado, que vai desde o valor de aquisição até as condições de venda ou recebimento por herança ou doação.
A importância de declarar rendimentos de aluguel
Declarar os ganhos com aluguel é uma exigência da Receita Federal para garantir a transparência fiscal e a arrecadação de impostos sobre a renda. A forma como esses valores são informados varia principalmente em função da natureza jurídica do locatário, ou seja, se o aluguel é pago por uma pessoa física ou por uma empresa. Essa distinção é fundamental para o preenchimento correto da declaração e para evitar inconsistências que possam levar à malha fina.
No caso de aluguéis recebidos de pessoa física, o contribuinte deve lançar os valores na ficha específica de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”. Para esses casos, o imposto devido deve ser recolhido mensalmente por meio do sistema conhecido como Carnê-Leão. Este mecanismo permite a antecipação do Imposto de Renda ao longo do ano, evitando um acúmulo de imposto a pagar na declaração anual. A disciplina no preenchimento e pagamento do Carnê-Leão é vital para manter a regularidade fiscal.
Diferenças na declaração: pessoa física ou jurídica
Quando o locatário é uma pessoa jurídica, a dinâmica da declaração muda. Os rendimentos de aluguel pagos por empresas devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Nesses cenários, geralmente, a própria empresa locatária já efetua a retenção do imposto na fonte, facilitando o processo para o locador. Contudo, é imprescindível que o contribuinte confira os valores e os informe corretamente, utilizando os comprovantes de rendimentos fornecidos pela empresa.
Mesmo que o contribuinte não tenha preenchido o Carnê-Leão ao longo do ano, a Receita Federal oferece uma oportunidade de regularização. O próprio programa gerador da declaração do Imposto de Renda é capaz de calcular o valor devido, incluindo multas e juros, permitindo que o contribuinte pague o imposto atrasado. No entanto, é sempre mais vantajoso e menos oneroso realizar o recolhimento mensalmente.
É importante ressaltar que o contribuinte pode deduzir algumas despesas do valor total recebido com aluguel, o que pode reduzir a base de cálculo do imposto. Entre as despesas dedutíveis estão o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), as taxas de condomínio e a taxa de administração cobrada pela imobiliária. Para usufruir dessas deduções, é fundamental guardar todos os comprovantes e recibos, pois eles servem como prova em caso de questionamento da Receita Federal.
Bens imóveis: como informar à Receita Federal
Além dos rendimentos de aluguel, a posse de bens imóveis também deve ser detalhadamente informada na declaração do IR 2026. A ficha “Bens e Direitos” é o local para registrar todos os imóveis, sejam eles residenciais, comerciais ou terrenos. A regra geral é declarar o imóvel pelo valor de aquisição, e não pelo valor de mercado. Isso inclui o custo original da compra e eventuais reformas que tenham agregado valor ao bem, desde que devidamente comprovadas.
Para imóveis adquiridos no ano-calendário de 2024, o contribuinte deve informar a data da compra, o valor pago e a forma de pagamento. Imóveis recebidos por herança entram na declaração do falecido e, posteriormente, na declaração do herdeiro, pelo valor de transmissão. Já os bens recebidos por doação devem ser declarados com base no valor que consta no instrumento de doação. Em todos os casos, a documentação comprobatória é essencial.
No caso de imóveis financiados, a declaração deve refletir o valor pago até o final do ano-calendário de 2025. Ou seja, o contribuinte informa o total das parcelas pagas, incluindo entrada e amortizações, e não o valor total do financiamento. Ano a ano, o valor declarado do imóvel aumenta conforme as parcelas são quitadas, até que o financiamento seja integralmente pago.
Venda de imóveis e o cálculo do ganho de capital
A venda de um imóvel é uma transação que também precisa ser declarada à Receita Federal e pode gerar a cobrança do Imposto sobre Ganho de Capital. O ganho de capital ocorre quando o valor da venda é superior ao valor de aquisição do imóvel. A alíquota do imposto sobre esse lucro varia entre 15% e 22,5%, dependendo do montante do ganho. O próprio programa da Receita Federal, geralmente, realiza o cálculo automático do imposto devido, mas é responsabilidade do contribuinte inserir as informações corretas.
Existem, no entanto, situações em que o contribuinte pode ser isento do pagamento do Imposto sobre Ganho de Capital. São elas: a venda de imóveis de pequeno valor, inferior a R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos cinco anos; a venda de um imóvel adquirido até o ano de 1969; e a condição de usar o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até seis meses após a transação. Essas isenções visam incentivar a movimentação do mercado imobiliário e proteger o patrimônio de contribuintes de menor renda.
A declaração do Imposto de Renda, especialmente no que tange a aluguéis e imóveis, exige atenção e organização. Manter os documentos em dia e entender as regras específicas para cada tipo de transação é fundamental para evitar problemas com o fisco. Para informações mais detalhadas e para garantir a conformidade com as normas da Receita Federal, é sempre recomendável consultar um profissional contábil ou acessar as fontes oficiais.
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